Ein Hausverkauf bedeutet viel Arbeit – gerade, wenn Sie den Verkauf selber durchführen wollen. Sie müssen als Verkäufer eine Menge organisieren und sehen sich zudem mit einer Menge Fragen konfrontiert. Eine davon lautet: Was kostet es mich, wenn ich mein Haus verkaufe?

Damit Sie ihr Haus erfolgreich verkaufen können, gehen Sie am besten Schritt für Schritt vor. Haben Sie im ersten Schritt ihre Verkaufsziele definiert, dann sollten Sie sich im zweiten Schritt zunächst einen Überblick über die anfallenden Kosten verschaffen. Bei uns erfahren Sie deshalb, was beim Hausverkauf an Kosten alles auf Sie zukommt.

Die anfallenden Kosten für den Verkauf einer Immobilie setzen sich aus verschiedenen Teilkomponenten zusammen. Oftmals sind die jeweiligen Beträge gar nicht so hoch, zusammengenommen können Sie jedoch eine ganz stattliche Summe ergeben. Deshalb sollten Sie ganz genau schauen, wo Sie wieviel Geld ausgeben müssen.

Die Kosten im Überblick:

Renovierungskosten

Bevor der Hausverkauf beginnt, sollten Sie überlegen, ob eine Renovierung der Immobilie notwendig und vor allem auch lohnenswert ist. Sinnvoll ist es, das Haus vor dem Verkauf in einen ordentlichen Zustand zu versetzen, um einen möglichst guten Verkaufspreis zu erzielen. Von umfangreichen und kostenintensiven Modernisierungen ist jedoch abzuraten, da sich die Ausgaben dafür und der investierte Zeitaufwand selten wieder über den höheren Verkaufspreis hereinholen lassen.

Schlussendlich muss explizit zwischen großen und kleinen Maßnahmen unterschieden werden. Das Aufhübschen des Hauses erfordert zum Beispiel nur geringe Mittel und ergibt einen beachtlichen Effekt, der sich deutlich im Erlös niederschlägt. Schon das Beseitigen grober Gebrauchsspuren verbessert den Eindruck der Immobilie und kann neben der Erzielung eines höheren Kaufpreises auch zu einem schnelleren Verkauf des Hauses beitragen.

Kosten für den Energieausweis und andere Dokumente

Auch die Kosten zur Ausstellung eines Energieausweises und anderer erforderlicher Dokumente sollten bei der Kostenanalyse mit einkalkuliert werden. Der Energieausweis gibt Auskunft darüber, wie das Haus energetisch bewertet wurde und wie effizient die Immobilie hinsichtlich ihres Energieverbrauches ist. Bei einem Wohnhaus ist dabei der Energiebedarf die Basisgrundlage zur Messung. Einen niedrigen Bedarf und somit ein gutes Ergebnis ist natürlich ein gutes Verkaufsargument.

Kosten von Wertermittlung und Wertgutachten

Um einen realistischen Eindruck zu bekommen, ob sich der Wunschverkaufspreis des eigenen Hauses verwirklichen lassen kann, ist es unabdingbar eine Wertermittlung der Immobilie durch einen Experten vornehmen zu lassen. Dieser kann mit Hilfe eines der drei Wertermittlungsverfahren - Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren - den Wert des Hauses ermitteln und ein offiziell anerkanntes Gutachten ausstellen.

Welches Verfahren angewandt wird, liegt in der Nutzung und der Lage des Hauses begründet. So werden selbst genutzte Immobilien z.B. mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens bewertet. Der Wert vermieteter Häuser hingegen kann im Rahmen eines Ertragswertverfahrens ermittelt werden und falls diese beiden Methoden nicht durchführbar sind, wird zusätzlich das Sachwertverfahren herangezogen. In jedem Fall muss jedoch der Gutachter für so ein professionelles Wertgutachten bezahlt werden.

Vermarktungskosten bei Eigenvermarktung

Wenn Sie sich entschließen, Ihre Immobilie ohne einen Makler zu veräußern, müssen Sie die Vermarktung Ihres Objekts eigenständig durchführen und daher auch alle anfallenden Kosten tragen. Hierzu zählen vor allem Werbekosten, wie die Schaltung von Anzeigen im Print und Onlinebereich. Zwar sind die Vermarktungskosten generell viel geringer als eine Maklerprovision, jedoch müssen Sie sich dann auch um die gesamte Organisation kümmern und sich eine effektive Marketingstrategie für Ihre Immobile überlegen.

Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung

Falls noch ein festverzinsliches Darlehen zur Hausfinanzierung des zu veräußernden Objektes läuft, wird dieses mit der Veräußerung der Immobilie hinfällig. Daher ist es möglich, dieses Darlehen bei der Bank zu kündigen, wobei jedoch ein entsprechendes Entgelt fällig wird – die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe ist hierbei abhängig von der Restlaufzeit des Darlehens, des ursprünglich vereinbarten Zinssatzes und dem aktuellen Zinsniveau. Haben Sie also noch ein Darlehen auf das zu verkaufende Objekt angemeldet, müssen Sie die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung ebenfalls in die Kostenanalyse mit aufnehmen.

Aufwendungen zur Löschung der Grundschuld und Rechten Dritter

Jeder Hausbesitzer, welcher zum Erwerb der Immobilie eine Hypothek aufnimmt, muss zur Absicherung für die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lassen. Diese besteht weiterhin fort, auch wenn das Darlehen bereits abgezahlt ist. Viele angehende Hausverkäufer begehen den Fehler, die Grundschuld zu löschen.

Die Löschung verursacht Notarkosten, erhöht allerdings nicht den zukünftigen Verkaufspreis – sie kann nämlich problemlos vom nächsten Käufer übernommen werden. Falls dieser ebenfalls einen Kredit aufnimmt, um die Immobilie zu kaufen, muss er keine neue Grundschuld eintragen lassen, sondern kann auf die bereits bestehende zurückgreifen. Die Kosten zur Löschung der Grundschuld sind also Kosten, die von Ihnen beim Hausverkauf problemlos vermieden werden können.

Neben der Grundschuld können aber auch noch weitere Rechtsansprüche Dritter für Ihre Immobilie bestehen, wie zum Beispiel ein Wohnrecht oder ein Wegerecht. Auch für die Löschung dieser Rechte können Kosten entstehen.

Spekulationssteuer

Sobald ein Wertgewinn beim Hausverkauf eingestrichen wird, besteht die Möglichkeit, dass dieser besteuert werden muss. Wenn ein Haus ausschließlich selbst genutzt wurde, wird ein Wertgewinn bei der Immobilienveräußerung steuerfrei belassen, auch wenn es nur 10 Jahre genutzt wurde. In einigen anderen Fällen fällt jedoch die sogenannte Spekulationssteuer an. Die Höhe bemisst sich dabei an der Höhe des Wertgewinns beim Verkauf und dem persönlichen Einkommenssteuersatz, da der Gewinn in der Steuererklärung als zusätzliches Einkommen angegeben werden muss.

Maklerprovision bei Hausverkauf

Oftmals wird ein Makler mit der Veräußerung des Hauses beauftragt. Sobald dieser die Immobilie erfolgreich vermittelt hat, wird jedoch eine Gebühr fällig – die sogenannte Maklerprovision oder auch Maklercourtage. Die Höhe der Provision ergibt sich aus dem erzielten Verkaufspreis für das Haus und dem Provisionssatz, dessen Höhe sich je nach Bundesland unterscheidet. Ein Makler kann mit ihnen als Hausverkäufer jedoch auch eine individuelle Regelung über die Höhe und Bezahlung der Maklergebühr treffen. Sobald die Vereinbarung im Maklervertrag festgelegt ist, hat sie Vorrang vor den gesetzlichen Richtwerten.

Notarkosten

Ohne Notar kein Hausverkauf – bei dem Übergang von Grund und Boden ist ein notariell beglaubigter Kaufvertrag nämlich gesetzlich verpflichtend. Es ist allerdings üblich, dass der Käufer die anfallenden Notarkosten übernimmt.

Deshalb ist es ratsam den Käufer auch die Auswahl des Notars und die Beantragung des Kaufvertrags beim Notar zu überlassen. Denn so kann sichergestellt werden, dass der potenzielle Käufer die Kosten auch dann tragen muss, wenn er sich doch noch gegen den Kauf der Immobilie entscheidet. Beauftragt hingegen der Verkäufer den Notar, so bleibt dieser bei einem Rückzug des Käufers auf den nicht unerheblichen Kosten sitzen.

Grunderwerbssteuer

Für den Verkäufer zwar eher weniger relevant, für den Käufer dafür um so mehr: die Grunderwerbssteuer. Diese fällt automatisch bei dem Erwerb von Grundbesitz an. Die Bemessungsgrundlage ist der Verkaufswert und der angewendete Steuersatz, welcher je nach Bundesland variiert. So beträgt er in Bayern zum Beispiel nur 3,5%, in Thüringen oder Nordrhein-Westfalen hingegen 6,5%.

Praxiswissen-Tipp

Es ist auch nicht immer ganz klar, wer jetzt eigentlich welche Kosten trägt. Wofür muss der Verkäufer aufkommen und was übernimmt der Käufer?

Während einige Ausgaben wie Kosten für Renovierungsarbeiten oder die Ausgaben für die Erstellung eines Energieausweises immer direkt von Ihnen als Verkäufer zu tragen sind, muss einen großen Anteil der Kosten der Hauskäufer tragen. Dieser ist verpflichtet, die Kosten für Grundbuchamt und Notar, sowie auch die Ausgaben für die Grunderwerbssteuer zu begleichen. Wird ein Immobilienmakler mit dem Hausverkauf beauftragt, können für den Verkäufer zusätzliche Kosten in Form einer Maklerprovision entstehen. In einigen Fällen wird die Maklerprovision allerdings auch vom Hauskäufer getragen. Dies kann immer individuell im Kaufvertrag zwischen beiden Parteien festgelegt werden.

Mit dem Verkauf Ihrer Immobilie verdienen Sie also nicht nur Geld, sondern müssen auch noch einiges bezahlen. Deshalb sollten Sie von Anfang an eine individuelle Analyse aller Kosten durchführen, damit Sie einen Überblick über den möglichen Gewinn bekommen.

Damit Sie eine ungefähre Vorstellung in Zahlen bekommen, was alles auf Sie zukommt, haben wir für Sie eine Beispielrechnung vorbereitet. Im Folgenden Beispiel wird eine Immobilie im Wert von 400.000 € in Sachsen verkauft. Die Maklerprovision beträgt hier für Käufer und Verkäufer jeweils 3,57%. Beim Verkauf werden 100.000€ Gewinn gemacht, auf welche der Verkäufer eine Spekulationssteuer entsprechend seiner Steuerklasse von 40 % zahlen muss.

Die eigene Zeit ist sehr wertvoll. Nach einem anstrengenden Arbeitstag bleiben oft nur wenige Stunden, um Zeit mit der Familie zu verbringen und sich den eigenen Hobbys zu widmen. Jeder angehende Hausverkäufer sollte daher genau wissen, ob er nebenbei noch die Zeit und Nerven aufbringen kann, um sich um die gesamte Organisation der Immobilienveräußerung zu kümmern. Meist muss man sich noch mit gesetzlichen Gegebenheiten vertraut machen und Know-how bezüglich der Immobilienvermarktung aneignen.

Es ist daher gut zu überlegen, ob ein kompetenter Makler mit dem Hausverkauf beauftragt oder der Hausverkauf in Eigenregie gemanagt wird.

Als Entscheidungshilfe können Sie auch eine einfache Überschlagsrechnung machen. Versuchen Sie zu schätzen, wieviel Zeit sie in den Verkauf des Hauses investieren müssen. Danach berechnen Sie gemäß ihres eigenen Stundensatzes, wieviel Geld Sie in der gleichen Zeit mit Arbeiten verdienen könnten. Vergleichen Sie das Ergebnis mit den Kosten für einen Makler und Sie bekommen eine ungefähre Vorstellung, ob sich das Engagement eines Maklers lohnt. Dieser kann aufgrund seiner Erfahrung und seinen Kontakten Ihr Haus wahrscheinlich nicht nur besser verkaufen, sondern auch zu einem besseren Preis.

Ist der Hausverkauf mit oder ohne Makler günstiger?

Ohne Makler spart man beim Hausverkauf die Provision – mit Makler wiederum Nerven, Zeit und andere Kosten. Wenn Sie sich noch unsicher sind, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler verkaufen wollen, lesen Sie hier nochmal alle Vor- und Nachteile der beiden Modelle. weiterlesen »